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Méthodologie : calculs, références et limites du simulateur

Vérifié le 13 septembre 2026 · Sébastien Foulon, éditeur

Les calculateurs et les exemples de ces guides utilisent le même moteur. Les paramètres réglementaires de cette version ont été vérifiés le 13 septembre 2026. Les hypothèses restent modifiables et les résultats sont des estimations, jamais une décision de crédit.

Mensualité d’un prêt amortissable

Le taux saisi est un taux débiteur annuel effectif, hors frais et assurances. Pour un taux annuel a exprimé en décimal, le taux mensuel est r = (1 + a)^1/12 − 1. La mensualité théorique d’un capital K sur n mois est K × r ÷ [1 − (1 + r)⁻ⁿ]. À taux nul, elle devient K ÷ n. Ne saisissez pas le TAEG à la place du taux débiteur.

Le modèle suppose un décaissement initial complet, des échéances mensuelles à terme échu et un taux constant. Il ne couvre pas une période de prélèvement, un différé, des remboursements irréguliers, un crédit pont ou une évolution future de taux variable.

Contrôle primaire : l’exemple Beobank consulté le 13 septembre 2026 indique 150 000 € sur vingt ans, un taux annuel de 4,58 % et 947,81 € par mois. Le taux mensuel publié, 0,373801 %, équivaut à environ 4,57899073 % annuels et permet de reproduire 947,81 €. En saisissant exactement le taux annuel arrondi de 4,58 %, notre résultat est de 947,89 €, soit 0,08 € de plus. Il faut donc reprendre la précision et la convention du taux contractuel. Les frais, assurances et le TAEG de l’exemple bancaire ne sont pas reconstitués. Cette référence sert à vérifier la convention de taux, sans recommander une offre. Voir l’exemple publié par Beobank.

Arrondis et tableau d’amortissement

La mensualité et les intérêts de chaque mois sont arrondis au centime. Le capital restant dû est mis à jour après chaque paiement ; la dernière échéance est ajustée pour solder le prêt. Le coût total affiché est la somme de ces paiements, et non une multiplication aveugle par la mensualité arrondie. Le contrat bancaire peut employer une convention d’arrondi ou de dates différente.

Référence reproductible : 250 000 € sur 25 ans à 3,2 % annuels effectifs donnent 1 205,65 € de mensualité habituelle, 361 695,12 € de paiements et 111 695,12 € d’intérêts selon cette convention. À 0 %, 120 000 € sur dix ans donnent exactement 1 000 € par mois et aucun intérêt.

Capacité : une hypothèse de budget

La mensualité disponible est le maximum entre zéro et « revenus nets retenus × part choisie − autres mensualités de crédits ». Le taux d’effort proposé de 33 % est une hypothèse modifiable, pas une limite légale uniforme. Le moteur calcule ensuite le capital correspondant à cette mensualité, au taux et à la durée saisis.

Le total capital plus apport doit encore payer les frais, travaux et autres postes du projet. La part d’apport affichée se rapporte à ce total : elle ne représente pas la quotité bancaire. Les seuils prudentiels de la Banque nationale et leurs tolérances concernent les portefeuilles des prêteurs, sans garantir un financement individuel. Source BNB.

Frais : taxes, tarif et hypothèses séparés

Le modèle vise un achat de gré à gré d’un logement existant en pleine propriété, sous droits d’enregistrement. Il applique les taux régionaux et, sur choix explicite, les régimes réduits. Le prix saisi doit représenter la base taxable pertinente, avec les charges à intégrer ; une valeur vénale minimale ou une situation particulière doit être vérifiée par le notaire.

Les honoraires utilisent les tranches J ou Jbis, les parties fixes indexées 2026 de 285 € ou 257 €, et la réduction de 86 € pour les actes ne dépassant pas 20 000 €. La base d’honoraires est arrondie à l’euro comme prévu par le tarif. Les frais administratifs retenus sont de 855 € hors TVA. La TVA de 21 % est appliquée aux postes concernés.

Les autres frais proposés à 500 € sont une enveloppe illustrative modifiable. Les frais d’acte de crédit sont un montant distinct à demander au notaire ; le zéro initial signifie qu’ils ne sont pas encore intégrés. Les honoraires Jbis et les droits régionaux réduits ont des conditions différentes. Lisez le guide des frais avant de sélectionner ces options.

Ce qui reste hors résultat

• Frais de dossier bancaire et expertise, sauf ajout dans votre budget personnel.
• ASRD, assurance habitation, précompte, énergie et entretien.
• Fiscalité des revenus, avantages fiscaux personnels et primes futures.
• Achat sous TVA, terrain nu, vente publique, droits démembrés, société, montage mixte ou refinancement.

Vérifications et évolutions

Le moteur fait l’objet de tests de remboursement, d’arrondis et de seuils régionaux. Une méthode indépendante de recherche numérique contrôle les mensualités sans reprendre leur formule fermée. Les valeurs réglementaires restent à revérifier lorsqu’un texte ou un tarif change. La date affichée n’implique pas une mise à jour automatique en continu.

Pour signaler une différence, envoyez les paramètres d’un exemple et la convention ou source utilisée via la page Contact. Les corrections peuvent alors être rapprochées des règles du modèle.