Combien puis-je emprunter en Belgique en 2026 ?
Vous avez un projet immobilier et vous vous demandez quel montant la banque acceptera de vous prêter ? En Belgique, votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus, de vos charges existantes et des règles strictes de la Banque Nationale de Belgique (BNB). Voici comment calculer votre budget.
La règle d'or : maximum 33% de vos revenus
En Belgique, la règle bancaire veut que le total de vos charges de crédit mensuelles ne dépasse pas un tiers de vos revenus nets. Certaines banques montent jusqu'à 40% pour les profils solides, mais 33% reste la norme pour obtenir les meilleures conditions.
La formule est simple :
Exemples concrets par niveau de revenus
Voici combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, pour un taux fixe de 3,2% sur 25 ans :
| Revenus nets/mois | Mensualité max (33%) | Emprunt possible | Budget avec 30k€ d'apport |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 825 € | ~170 000 € | ~200 000 € |
| 3 000 € | 990 € | ~204 000 € | ~234 000 € |
| 3 500 € | 1 155 € | ~238 000 € | ~268 000 € |
| 4 000 € | 1 320 € | ~272 000 € | ~302 000 € |
| 4 500 € | 1 485 € | ~306 000 € | ~336 000 € |
| 5 000 € | 1 650 € | ~340 000 € | ~370 000 € |
| 6 000 € (couple) | 1 980 € | ~408 000 € | ~438 000 € |
Calculs basés sur un taux fixe de 3,2% sur 25 ans, sans charges existantes.
Les règles de la BNB (quotités)
La Banque Nationale de Belgique impose des limites sur le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien (quotité ou loan-to-value) :
| Type d'achat | Quotité maximale | Apport minimum |
|---|---|---|
| Premier achat (habitation propre) | 90% (tolérance 100% pour 35% des dossiers) | 10% + frais |
| Deuxième achat | 80% (tolérance 90%) | 20% + frais |
| Investissement locatif | 80% | 20% + frais |
L'impact de la durée sur votre capacité
Plus la durée du prêt est longue, plus votre capacité d'emprunt augmente (mais le coût total des intérêts aussi). Voici l'impact pour un couple gagnant 4 000 € nets :
| Durée | Mensualité max | Montant empruntable | Total intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 320 € | ~190 000 € | ~48 000 € |
| 20 ans | 1 320 € | ~236 000 € | ~81 000 € |
| 25 ans | 1 320 € | ~272 000 € | ~124 000 € |
| 30 ans | 1 320 € | ~305 000 € | ~170 000 € |
Les revenus pris en compte par la banque
Les banques belges prennent en compte vos salaires nets, les revenus locatifs (70 à 80%), les pensions et les revenus professionnels réguliers. Elles excluent les primes exceptionnelles, les allocations familiales et les revenus variables non récurrents.
N'oubliez pas les frais !
Votre budget total doit inclure non seulement le prix du bien mais aussi les frais de notaire (7 à 15% selon la région). Un bien à 250 000 € en Wallonie pour un primo-acquéreur nécessite un budget total d'environ 268 000 € (prix + frais).
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