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Frais de notaire en Belgique : distinguer achat et crédit

Vérifié le 13 septembre 2026 · Sébastien Foulon, éditeur

Le montant versé au notaire finance plusieurs postes : des taxes, des honoraires, des frais administratifs et des débours. Les appeler tous « honoraires » empêche de comprendre la facture. Il faut aussi séparer l’acte d’achat, qui transfère la propriété, et l’acte de crédit, qui organise la garantie du prêteur. Notre estimation couvre un logement existant acheté de gré à gré sous droits d’enregistrement, en pleine propriété.

Les droits régionaux : le premier achat ne suffit pas

En Wallonie, le taux ordinaire de 12,5 % peut être ramené à 3 % pour l’habitation propre et unique. Pour un logement existant, il faut notamment y établir sa résidence principale dans les trois ans et la conserver trois ans. Un autre logement détenu entièrement en pleine propriété peut faire obstacle au régime ; une cession dans les trois ans peut ouvrir une exception, sous conditions. Les terrains et constructions ont d’autres délais. Vérifier les conditions du SPF Finances.

En Flandre, le taux ordinaire est de 12 % et le taux de l’habitation propre et unique de 2 %. Pour les conventions conclues depuis le 1er janvier 2026, l’acquisition doit notamment être réalisée par des personnes physiques, en pleine propriété, avec domiciliation dans les trois ans et maintien de cette inscription pendant au moins un an. Une détention antérieure peut relever d’une exception de cession sous deux ans. Ce régime ne couvre pas un terrain nu. Conditions flamandes.

Une réduction flamande supplémentaire de 1 867 € est possible pour un prix ne dépassant pas 220 000 €, ou 240 000 € dans certaines villes et la périphérie flamande de Bruxelles. Elle suppose déjà le droit au taux réduit. Le choix de zone du simulateur doit être confirmé par le notaire. Seuils et réduction.

À Bruxelles, le taux de 12,5 % peut porter sur la base diminuée de 200 000 €, lorsque l’acquisition, prix et charges compris, n’excède pas 600 000 € et que les conditions sont remplies. Il faut notamment une domiciliation dans les trois ans, maintenue cinq ans. Au-delà de 600 000 €, l’abattement général disparaît entièrement. L’avantage énergétique complémentaire exige au moins deux sauts de classe et des engagements distincts. Conditions bruxelloises détaillées.

Honoraires : deux choix distincts dans le simulateur

Le tarif notarial indexé 2026 comprend une partie fixe de 285 € au barème J ou 257 € au barème Jbis, puis des tranches. Le barème Jbis a ses propres conditions, notamment une acquisition en pleine propriété affectée uniquement à l’habitation propre et unique et une domiciliation dans l’année, avec règles particulières pour un immeuble à bâtir ou transformer. Avoir droit au taux régional réduit ne suffit donc pas à prouver l’éligibilité à Jbis. Le formulaire sépare ces choix.

Pour un acte d’achat ordinaire, les frais administratifs réglementés et débours non individualisables sont de 855 € hors TVA, soit 1 034,55 € TVAC. Des débours individualisés, droits, rétributions et prestations particulières peuvent s’ajouter. L’enveloppe de 500 € proposée dans notre outil est une hypothèse modifiable, pas un tarif officiel. Tarif Fednot 2026 : articles 2, 4, 6 et 17, tableau p. 22.

Exemple à 300 000 €

Hypothèses : tous les acquéreurs remplissent les conditions du régime régional et de Jbis ; logement existant, pas d’abattement énergétique ; 500 € d’autres frais estimés ; aucun acte de crédit renseigné. Les honoraires Jbis valent 2 321,74 €, soit 2 809,31 € avec TVA.

Ce qu’il reste à faire chiffrer

Demandez un décompte séparé de l’acte hypothécaire ou du mandat, puis ajoutez les frais bancaires, l’expertise, les assurances et les travaux. Pour le crédit, utilisez également le calculateur notarial officiel. Un montant d’acte de crédit laissé à zéro dans notre outil signifie qu’il est absent du budget, pas qu’il est gratuit.

Le mobilier réellement meuble peut nécessiter une ventilation justifiée ; une cuisine intégrée ne devient pas automatiquement déductible de la base taxable. Faites valider la nature et la valeur des éléments par votre notaire. La base fiscale ne peut pas être artificiellement minorée. Un achat neuf soumis à TVA, un achat mixte ou des acquéreurs ayant des droits différents exigent un calcul spécifique.