Acheter en couple non marié en Belgique : précautions juridiques et fiscales

Acheter ensemble un bien immobilier sans être mariés est devenu une situation banale en Belgique. La majorité des couples qui passent chez le notaire pour signer un compromis de vente ne sont pas mariés au moment de l'achat, et beaucoup ne le seront jamais. Cette banalité statistique masque pourtant une réalité juridique nettement moins anodine : sans mariage, aucun régime matrimonial ne s'applique automatiquement, et les protections que beaucoup de couples croient acquises par défaut n'existent tout simplement pas.

Ce guide passe en revue ce qui change concrètement quand on achète à deux sans être mariés, les trois statuts juridiques possibles (cohabitation de fait, cohabitation légale, indivision avec ou sans convention), les pièges réels qu'on observe chez les notaires belges, et les protections qu'il faut activer expressément avant de signer le compromis. Les sources mobilisées sont publiques : Notaire.be, le portail de la Justice belge, et les articles du Code civil pertinents (notamment les articles 815 et suivants sur l'indivision).

Les trois statuts juridiques possibles

Avant même de parler de l'achat, il faut comprendre dans quelle relation juridique vous êtes ou serez avec votre partenaire. Trois statuts coexistent en droit belge :

La cohabitation de fait

C'est la situation par défaut : vous vivez ensemble, vous partagez une adresse, vous n'avez fait aucune démarche administrative. Du point de vue du droit, vous êtes deux personnes juridiquement étrangères l'une à l'autre. Aucun droit successoral, aucune protection du logement, aucune obligation alimentaire entre vous, aucun droit à pension de survie en cas de décès. Vous gérez vos patrimoines indépendamment. La seule chose qui vous lie, c'est ce que vous mettez par écrit volontairement.

La cohabitation légale

C'est une déclaration que vous faites ensemble à votre administration communale. La procédure prend une vingtaine de minutes, est gratuite, ne nécessite aucune condition de durée préalable de vie commune, et peut être révoquée unilatéralement par l'un ou l'autre. Elle vous accorde plusieurs protections importantes : protection du logement familial (l'un ne peut pas vendre seul le logement où vous vivez ensemble, même s'il en est seul propriétaire), droits successoraux limités (usufruit sur le logement et son mobilier en cas de décès de l'autre), tarifs successoraux dits « entre cohabitants légaux » qui sont alignés sur ceux des conjoints mariés dans plusieurs régions.

Pour des couples qui achètent un bien ensemble sans vouloir se marier, la cohabitation légale est presque toujours un minimum sensé à activer. Son absence est l'un des deux ou trois pièges juridiques les plus fréquents qu'on rencontre dans les dossiers de notaires.

Le mariage et la cohabitation légale notariée

Le mariage classique, avec ou sans contrat de mariage, reste le statut le plus protecteur. Une variante existe également : la cohabitation légale avec convention notariée, qui permet d'organiser sur mesure les droits patrimoniaux entre les partenaires sans aller jusqu'au mariage. Cette convention doit être passée chez un notaire et coûte généralement entre 500 et 900 €.

Comment achète-t-on concrètement à deux sans être mariés

L'instrument juridique de l'achat à deux non mariés s'appelle l'indivision. Chaque acheteur acquiert une quote-part du bien, exprimée en pourcentage. Le total des quotes-parts fait toujours 100 %.

La répartition par défaut est le 50/50, mais c'est un choix, pas une obligation. Si l'un des deux apporte 60 000 € en liquide et l'autre 20 000 €, ou si l'un gagne deux fois plus que l'autre et remboursera donc une part bien plus grande du crédit, il peut être plus juste de prévoir une répartition asymétrique : 60/40, 65/35, voire 70/30. Cette quote-part est inscrite dans l'acte authentique chez le notaire et détermine ensuite tous les droits patrimoniaux : qui touche quoi en cas de revente, qui hérite de quoi en cas de décès, qui rembourse quoi en cas de séparation.

Beaucoup de couples optent pour le 50/50 par facilité ou par symbolique sentimentale, sans se rendre compte qu'ils créent une asymétrie réelle entre apport et propriété. Si l'un apporte 50 000 € de plus que l'autre dans un bien à 280 000 € et que les quotes-parts sont 50/50, juridiquement ces 50 000 € « disparaissent » dans le patrimoine commun. En cas de séparation cinq ans plus tard, ils ne reviennent pas automatiquement à celui qui les avait apportés. Le notaire le signale toujours, mais l'avertissement est souvent reçu sans en mesurer toutes les conséquences.

La convention d'indivision : le document que beaucoup oublient

La convention d'indivision est le document juridique le plus important dans un achat à deux non mariés, et c'est aussi celui qu'on oublie le plus souvent — soit par négligence, soit par déni des situations qu'il anticipe. Elle est rédigée chez le notaire, généralement en même temps que l'acte d'achat, et coûte entre 400 et 1 000 € selon la complexité.

Son rôle est de répondre par avance à toutes les questions difficiles qui se posent en cas de séparation, de décès, ou simplement de désaccord profond sur le bien. Elle prévoit notamment :

En cas de séparation : qui a la priorité pour racheter la part de l'autre ? Sur quelle base le prix de rachat est-il fixé (estimation par expert indépendant, par moyenne de trois experts, par référence au prix du marché) ? Dans quel délai ? Qui peut rester habiter dans le logement pendant la phase de négociation ? Que se passe-t-il si aucun des deux ne peut racheter (vente forcée à un tiers et partage du produit selon les quotes-parts) ?

En cas de décès : le partenaire survivant a-t-il un droit de rachat prioritaire de la part héritée par les enfants ou la famille du défunt, et à quel prix ? Y a-t-il un droit d'habitation temporaire pour le survivant pendant la phase de règlement de la succession ?

En cas de désaccord profond mais sans séparation : un mécanisme de médiation préalable peut-il être imposé avant tout recours judiciaire ? Sous quelle forme ?

Sur la gestion courante : qui paie quoi pour les charges, l'entretien, les travaux d'amélioration ? Comment compense-t-on celui qui finance des travaux qui valorisent le bien commun ?

Le piège des droits de succession entre non-mariés

C'est le piège le plus dangereux et le plus mal connu de l'achat à deux non mariés. Si votre partenaire décède et que vous n'êtes ni mariés ni cohabitants légaux, vous héritez de sa part du bien (s'il vous l'a léguée par testament — sinon, vous n'héritez de rien) au tarif fiscal applicable « entre étrangers ». Et entre étrangers, en droit fiscal régional belge, les taux sont vertigineux.

Voici les ordres de grandeur 2026 (les barèmes exacts évoluent et doivent être vérifiés sur les portails régionaux : Wallonie, Bruxelles Fiscalité, Vlaanderen) :

Concrètement, si votre partenaire vous lègue par testament sa part de 50 % d'un bien valant 320 000 € (soit 160 000 € de valeur héritée), les droits applicables vont d'environ 5 000 € en cohabitation légale wallonne à plus de 90 000 € en cohabitation de fait selon la région. La différence vient d'une simple démarche communale gratuite faite avant le décès. C'est le rapport coût-bénéfice le plus extrême de toute la fiscalité immobilière belge.

Attention également : la cohabitation légale ne fait pas hériter automatiquement le partenaire survivant en pleine propriété. Il hérite seulement de l'usufruit du logement et de son mobilier — c'est-à-dire le droit d'y vivre jusqu'à son propre décès. Pour qu'il hérite de la pleine propriété de votre part, un testament chez le notaire reste nécessaire. Le coût est de 100 à 250 € selon la complexité.

Cas concret : Julie et Thomas, achat à 265 000 € à Namur

Pour rendre la mécanique tangible, prenons un cas type observable. Julie, 29 ans, infirmière en CDI dans un hôpital, revenu net mensuel de 2 600 €. Thomas, 31 ans, technicien dans une PME wallonne, 2 800 € nets. Pas mariés. Ils ont décidé d'acheter un appartement à 265 000 € à Namur, primo-acquéreurs en Wallonie.

Avant le rendez-vous chez le notaire, ils prennent trois bonnes décisions. Premièrement, ils déclarent leur cohabitation légale à la commune deux semaines avant la signature. Démarche gratuite, vingt minutes. Deuxièmement, Julie apporte 15 000 € d'épargne personnelle, Thomas en apporte 25 000 €. Plutôt que de cacher cette asymétrie sous un 50/50 cosmétique, ils en discutent et l'inscrivent dans une convention d'indivision : le bien est en quote-part 50/50, mais l'apport supplémentaire de Thomas est mentionné comme une créance qui lui sera remboursée prioritairement en cas de séparation ou de revente. Troisièmement, chacun rédige un testament en faveur de l'autre, pour que le survivant hérite de la pleine propriété de la part du défunt et pas seulement de l'usufruit.

Côté financier : crédit de 245 000 € sur 25 ans à un taux fixe de 3,15 % observé dans les barèmes commerciaux primo-acquéreurs au moment de la signature. Mensualité d'environ 1 184 €. Taux d'endettement combiné : 1 184 / (2 600 + 2 800) = 21,9 %. Confortable, bien en-dessous du seuil des 33 %. Chacun souscrit en parallèle une assurance solde restant dû à 100 % sur sa propre tête, ce qui garantit qu'en cas de décès de l'un, le crédit est intégralement remboursé et le survivant hérite d'un bien sans dette.

Coût total des démarches juridiques en plus des frais classiques : 0 € pour la cohabitation légale, environ 600 € pour la convention d'indivision chez le notaire, 200 € pour les testaments. Total : 800 €. C'est le prix d'une assurance contre des situations qui, statistiquement, finissent par se produire dans une partie non négligeable des couples — séparations, décès prématurés, conflits familiaux après décès.

Les quatre erreurs les plus coûteuses

L'observation des dossiers traités chez les notaires permet d'identifier quatre situations à risque qui reviennent fréquemment.

Erreur 1 — Acheter sans aucune convention d'indivision

Le couple signe l'acte d'achat en 50/50, sans jamais discuter du « et si ». Cinq ans plus tard, séparation conflictuelle. L'un veut vendre, l'autre veut racheter mais n'a pas l'argent immédiatement. Sans convention, l'article 815 s'applique : la sortie de l'indivision peut être exigée à tout moment, et en cas de désaccord, le tribunal ordonne une vente publique. La procédure dure 12 à 36 mois, génère plusieurs milliers d'euros de frais d'avocat, et la vente publique se fait souvent 10 à 20 % sous le prix de marché. Le coût total d'une rupture sans convention atteint régulièrement 15 000 à 40 000 €.

Erreur 2 — Ne pas activer la cohabitation légale

Le couple vit ensemble depuis dix ans, achète un bien ensemble, mais ne fait jamais la déclaration à la commune par méconnaissance ou par négligence. En cas de décès accidentel de l'un, le survivant qui hérite via testament paie les droits au tarif « entre étrangers ». Sur un bien de 350 000 €, l'écart entre cohabitant légal et cohabitant de fait peut représenter 50 000 à 90 000 € de droits supplémentaires.

Erreur 3 — Mettre le bien au nom d'un seul des deux

L'un des deux a un meilleur dossier de crédit, ou la banque demande à ce que le bien soit au nom d'un seul. Pour simplifier, le couple inscrit le bien et le crédit au nom de Monsieur uniquement. Madame contribue financièrement au remboursement du crédit chaque mois. En cas de séparation après quinze ans de remboursement commun, Madame n'a juridiquement aucun droit sur le bien : elle a remboursé pour quelqu'un d'autre. Récupérer ses contributions exige une procédure judiciaire complexe sur le terrain de l'enrichissement sans cause, qui dure des années et n'aboutit pas toujours.

Erreur 4 — Oublier le testament en cohabitation légale

Le couple est cohabitant légal, croit donc que le survivant hérite automatiquement. C'est partiellement vrai : il hérite de l'usufruit du logement et du mobilier, pas de la pleine propriété de la part du défunt. Cette part en pleine propriété va aux héritiers légaux du défunt — ses enfants d'une union précédente, ses parents, ses frères et sœurs. Le survivant peut donc se retrouver en indivision avec la belle-famille pour la part du défunt, situation qui finit régulièrement en conflit. Un testament simple chez le notaire, à 150-200 €, règle définitivement la question.

Le crédit hypothécaire à deux : ce qui change pour la banque

Du point de vue de la banque, acheter à deux est presque toujours une bonne nouvelle. Les revenus s'additionnent et le taux d'endettement baisse mécaniquement. Avec deux salaires de 2 500 et 2 800 € nets, le couple peut emprunter sensiblement plus qu'un solo à 4 500 €, parce que la règle des 33 % s'applique sur la somme. Le risque pour la banque est aussi réduit : si l'un perd son emploi, le second continue généralement à payer la mensualité, du moins partiellement.

Le crédit est en principe souscrit en solidarité : les deux emprunteurs sont conjointement et indivisiblement responsables du remboursement intégral. Ce qui veut dire que si l'un cesse de payer sa part, la banque peut exiger la totalité de la mensualité de l'autre. Cette solidarité est un point dur en cas de séparation : tant que la banque n'a pas accepté de libérer l'un des deux co-emprunteurs (ce qu'elle ne fait que si le restant peut prouver qu'il rembourse seul l'intégralité), les deux restent solidairement engagés, même si l'un est parti vivre ailleurs.

Côté assurance solde restant dû, deux options coexistent : couvrir chacun à 100 % de son propre engagement (le crédit est intégralement remboursé en cas de décès de l'un ou l'autre), ou couvrir chacun à 50 % (en cas de décès, seule la moitié du crédit est remboursée). La couverture à 100 % chacun coûte plus cher mais protège mieux le survivant ; c'est généralement la formule recommandée pour les couples avec enfants à charge.

Quand consulter un notaire et un courtier

Pour un achat à deux non mariés, deux interlocuteurs sont indispensables. Le notaire rédige l'acte authentique d'achat, la convention d'indivision si vous en faites une, les testaments éventuels, et reçoit la déclaration de cohabitation légale si elle se fait au moment de l'achat. C'est lui qui aura la vue d'ensemble juridique du dossier. Tout notaire belge peut intervenir, le choix se fait librement entre vous (un seul notaire pour les deux acheteurs est la pratique courante en Belgique, contrairement à la France où chaque partie a souvent le sien).

Le courtier en crédit hypothécaire agréé FSMA s'occupe de la dimension financière : optimisation du dossier de crédit, négociation du taux, comparaison entre banques, conseil sur la structure du prêt et de l'assurance solde restant dû. Pour un couple, il aidera notamment à arbitrer entre crédit en solidarité (la pratique standard) et formules plus rares de découpage par quote-part. Son service est gratuit pour vous puisqu'il est rémunéré par la banque qui accordera finalement le crédit.

Pour des situations plus complexes — patrimoines pré-existants asymétriques, enfants d'unions précédentes, parents âgés à protéger, projet de mariage à moyen terme — un avocat patrimonialiste peut compléter utilement le notaire et le courtier, mais reste optionnel pour les configurations standards.

Questions fréquentes sur l'achat en couple non marié