Acheter en couple non marié en Belgique : précautions juridiques et fiscales

Mis à jour le 18 avril 2026 · Temps de lecture : 10 min

De plus en plus de couples achètent un bien immobilier sans être mariés en Belgique. C'est parfaitement légal, mais cela nécessite des précautions juridiques spécifiques. Sans mariage, aucun régime matrimonial ne vous protège automatiquement. Ce guide vous explique tout ce qu'il faut savoir et les pièges à éviter.

Comment achète-t-on à deux sans être mariés ?

Vous achetez en indivision. Chaque partenaire détient une quote-part du bien, généralement proportionnelle à son apport et/ou à sa contribution au remboursement du crédit. La répartition la plus courante est 50/50, mais elle peut être différente (60/40, 70/30, etc.).

Cette quote-part est inscrite dans l'acte d'achat chez le notaire. Elle détermine les droits de chacun en cas de séparation ou de décès.

La convention d'indivision : indispensable

C'est LE document essentiel que beaucoup de couples oublient. La convention d'indivision est un contrat rédigé par le notaire qui prévoit :

En cas de séparation : qui rachète la part de l'autre ? À quel prix ? Dans quel délai ? Qui reste dans le logement en attendant ? Que se passe-t-il si aucun des deux ne peut racheter ?

En cas de décès : le partenaire survivant a-t-il un droit de rachat prioritaire ? Un droit d'habitation temporaire ?

En cas de désaccord : comment est résolu le conflit ? Médiation ? Arbitrage ?

💡 Important : Sans convention d'indivision, en cas de séparation, n'importe quel indivisaire peut exiger la vente du bien à tout moment (article 815 du Code civil). Cela peut forcer une vente dans de mauvaises conditions. La convention coûte 500 à 1 000 € chez le notaire — c'est un investissement minuscule par rapport au risque.

La cohabitation légale : un minimum de protection

La cohabitation légale (déclaration à la commune) offre quelques protections que la simple cohabitation de fait ne donne pas :

Protection	Cohabitants de fait	Cohabitants légaux	Mariés
Protection du logement familial	❌	✅	✅
Héritage automatique	❌	Usufruit du logement	Usufruit de tout
Droits de succession réduits	❌ (taux « entre étrangers »)	✅ (taux réduits)	✅ (taux réduits)
Obligation alimentaire	❌	Pendant cohabitation	✅

La question cruciale des droits de succession

C'est le piège le plus dangereux. Si votre partenaire décède et que vous n'êtes ni mariés ni cohabitants légaux, vous héritez de sa part du bien au taux « entre étrangers » — soit 30 à 80% en droits de succession selon la région et le montant. Pour un bien de 300 000 € dont vous héritez la moitié (150 000 €), les droits peuvent atteindre 50 000 à 80 000 €.

Si vous êtes cohabitants légaux, les droits de succession sont ceux des « conjoints » — beaucoup plus bas (3 à 30% selon les tranches et la région). La différence est énorme.

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Exemple concret : Julie et Thomas

Julie (29 ans, 2 600 € nets) et Thomas (31 ans, 2 800 € nets) achètent un appartement à 265 000 € à Namur. Ils ne sont pas mariés mais sont cohabitants légaux.

Répartition : 50/50 dans l'acte d'achat. Apport : Julie apporte 15 000 €, Thomas 25 000 €. Convention d'indivision : l'apport différent est mentionné et sera pris en compte en cas de séparation.

Crédit : 265 000 € sur 25 ans à 3,15% (primo-acquéreurs Wallonie). Mensualité : 1 277 €. Taux d'endettement du couple : 23,6% — très confortable.

Protection : ils ont souscrit chacun une ASRD à 100%. En cas de décès de l'un, le crédit est intégralement remboursé. Comme ils sont cohabitants légaux, le survivant hérite de l'usufruit du logement à des droits de succession réduits.

Les erreurs à éviter absolument

Erreur n°1 : Acheter sans convention d'indivision

C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. En cas de séparation conflictuelle, sans convention, le seul recours est le tribunal. La procédure prend 1 à 3 ans et coûte des milliers d'euros en frais d'avocat.

Erreur n°2 : Ne pas être cohabitants légaux

La déclaration de cohabitation légale est gratuite à la commune et prend 5 minutes. Elle vous donne la protection du logement familial et des droits de succession réduits. Il n'y a aucune raison de ne pas la faire si vous achetez ensemble.

Erreur n°3 : Mettre le bien au nom d'un seul

Si vous remboursez le crédit à deux mais que le bien est au nom d'un seul, l'autre n'a aucun droit sur le bien en cas de séparation. C'est une situation très risquée pour le partenaire qui n'est pas propriétaire.

Erreur n°4 : Oublier le testament

Même en cohabitation légale, votre partenaire n'hérite que de l'usufruit du logement — pas de la pleine propriété. Pour que votre partenaire hérite de votre part en pleine propriété, il faut rédiger un testament. Coût chez le notaire : 100 à 200 €.

Comment sont calculées ces estimations ?

Les calculs de capacité utilisent la somme des revenus du couple et la règle des 33%.

⚠️ Disclaimer : Ce guide est informatif. Consultez un notaire pour des conseils adaptés à votre situation spécifique. MonCrédit-Immo.be est un site d'information indépendant.

Questions fréquentes sur l'achat en couple non marié

Faut-il acheter 50/50 ou selon l'apport de chacun ?

Les deux options sont possibles. Si les apports sont très différents, une répartition proportionnelle est plus juste. L'important est de tout mentionner clairement dans l'acte d'achat et la convention d'indivision. Votre notaire vous conseillera selon votre situation.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

Avec une convention d'indivision, les modalités sont prévues (rachat, vente, délais). Sans convention, n'importe quel indivisaire peut exiger la vente forcée du bien. En cas de désaccord, le tribunal tranche — procédure longue et coûteuse.

Le crédit est-il au nom des deux ?

Oui, les deux partenaires sont co-emprunteurs et solidairement responsables du remboursement. Cela signifie que si l'un ne paie pas, la banque peut exiger la totalité de l'autre. Cette solidarité continue même après une séparation tant que le crédit n'est pas refinancé ou soldé.

Peut-on bénéficier du taux primo à deux ?

Pour bénéficier du taux réduit primo-acquéreur, AUCUN des deux ne doit posséder un autre bien d'habitation. Si l'un des deux est déjà propriétaire, le taux réduit ne s'applique pas — même si l'autre est primo.

La cohabitation légale est-elle aussi protectrice que le mariage ?

Non, le mariage offre une protection bien plus large : régime matrimonial, héritage plus étendu, obligation alimentaire post-séparation, protection du logement familial renforcée. La cohabitation légale est un « minimum » de protection, pas un substitut au mariage.

Combien coûte une convention d'indivision ?

Entre 500 et 1 000 € chez le notaire, selon la complexité. C'est un coût minime par rapport à la valeur du bien et aux problèmes potentiels en cas de séparation sans convention. Beaucoup de notaires la proposent automatiquement lors de l'achat — acceptez toujours.

Que se passe-t-il si mon partenaire décède sans testament ?

En cohabitation légale : vous héritez de l'usufruit du logement familial (le droit d'y habiter et de l'utiliser). La nue-propriété va aux héritiers légaux de votre partenaire (ses enfants, parents, frères/sœurs). En cohabitation de fait : vous n'héritez de rien — la part de votre partenaire va intégralement à ses héritiers légaux.

Peut-on se marier après avoir acheté ensemble ?

Oui, tout à fait. Le mariage après l'achat ne change pas automatiquement la propriété du bien (il reste en indivision sauf si vous choisissez un régime de communauté). Vous pouvez modifier le régime de propriété après le mariage via un contrat de mariage, mais cela a des implications fiscales — consultez votre notaire.

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